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“十三五”布局 农地金融如何作为

2016-04-29 17:13:18    来源:中国新农村文化网    点击数:
[摘要] 金融服务农村土地制度改革是一项系统工程,各商业银行应制订全面、详细的金融服务农村土地制度改革实施方案,明确目标、任务、途径,充分发挥自身的优势 土地是重要的生产要素,其使用效率影响整体经济的供
金融服务农村土地制度改革是一项系统工程,各商业银行应制订全面、详细的金融服务农村土地制度改革实施方案,明确目标、任务、途径,充分发挥自身的优势
 
土地是重要的生产要素,其使用效率影响整体经济的供给能力。我国正处在新型城镇化、农业现代化的关键时期,这两个过程都与土地,特别是农村的土地制度息息相关。 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(以下简称《建议》)中,对稳定农村土地承包关系、耕地保护等都有具体的论述。
农村土地制度改革的动力和目标
农村土地制度改革的动力,主要有以下四个方面。
一是推进农业适度规模经营,发展现代农业。据统计,我国有2亿多分散的小农户,户均土地只有8.4亩,且被分成近10块,种植3种以上作物。土地的分散和碎片化,导致难以实行规模经营和机械化作业,抬高了农业生产成本,制约了农业生产力的提高,导致我国农产品在国际上缺乏竞争力。要解决这个问题,核心是要推动农业的规模经营,而改革完善现有农地经营制度,是推进农业适度规模经营的重要前提。
二是提高建设用地利用效率,推进城乡发展一体化。工业化和城镇化的推进,最重要、最基础的要素就是土地。据国土部门的数据,工业化、城镇化每年需要占用1000万亩以上的土地,这些土地绝大部分是从农地征用转化而来的。而在农村,越来越多的农民外出打工,出现很多空心户、空心村,土地资源闲置严重,城乡之间的土地资源没有得到合理的配置和使用。所以要进一步推动工业化和新型城镇化。推进城乡一体化的一个重要的方面,就是要改革我国土地制度,形成城乡建设用地有效联动的体制机制。
三是赋予农民财产性权利,保障农民权益。土地是农民最重要的财产,但是,受限于国家相关政策,农民未能充分享有土地财产权,很大程度上制约了农民财产性收入的增长。要改变这种状况,让农民的土地财产“活”起来,给农民带来收入,只有深化土地制度改革,包括改革征地制度,同时将农村土地抵押、租赁、流转等权利完整地赋予农民,保障农民分享土地增值收益,缩小城乡居民收入差距。
四是落实中央扶贫战略,加快贫困地区脱贫致富。近年来,中央不断加大扶贫开发力度,习近平总书记多次对扶贫开发工作进行专门部署,明确了“四个切实”的具体要求,提出要研究实施“四个一批”扶贫攻坚计划。要加快贫困地区脱贫致富,首先要让贫困地区发展产业。而要发展产业、吸引投资,首先要有土地,要有好的基础设施和投资环境,贫困地区要发展,就要盘活土地资源。
在这种情况下,《建议》明确提出农村土地制度改革的总体方向和途径:一是农村承包土地改革包含三个要点,即坚持集体所有权、稳定承包权、搞活经营权。二是农村集体经营性建设用地改革,也要把握三个要点,即放开流转主体限制,允许公开交易,逐步、有序放开用途管制。三是农村宅基地改革,一方面要保障宅基地用益物权,另一方面要推进农民住房财产权改革。
农村金融机构服务农村土地制度改革的实践
近年来,各家农村金融机构主动跟进,围绕农村土地制度改革开展大量的金融创新,形成了一些有效的服务模式。
第一,基于土地承包经营权的融资服务。一是直接抵押贷款实践。基本做法是抵押人将自有或者第三方拥有的土地承包经营权直接抵押给金融机构进行贷款。如2014年7月,农业银行推出了农村土地承包经营权抵押贷款产品,目前已推广到20家一级分行147个县支行,贷款余额7.56亿元。二是入股权抵押贷款实践。主要做法是以农村土地承包经营权入股成立农村互助性合作经济组织或公司,合作组织或公司用聚集起来的土地使用权证或股权作为抵押,向金融机构申请贷款。三是反担保贷款实践。基本做法是第三方担保机构为借款人向金融机构贷款提供担保,借款人以农村土地承包经营权向担保机构提供反担保。这种模式的探索较早出现在宁夏自治区,宁夏同心县联社自2006年开始探索土地承包经营权抵押反担保贷款。四是农地信托融资实践。基本做法是在坚持土地所有权及承包经营权不变的前提下,农村集体组织或者农户个人将一定期限的经营权委托给信托公司进行经营管理,并发行信托产品进行融资。
第二,基于集体经营性建设用地使用权的融资服务实践。近年来,随着沿海地区工业化的迅速发展和部分大城市周边城镇化的推进,部分地区在农村集体建设用地入市方面进行了探索,并在金融对接上开展了一系列探索和实践。比较典型的有借助土地交易中心直接抵押的广东实践、基于城乡建设用地增减挂钩融资的成都和重庆实践、集体建设用地经营收益权质押的北京实践以及集体建设用地使用权直接抵押的浙江实践。
第三,基于农房所有权和宅基地使用权的融资服务实践。近年来出现的农村房屋所有权抵押融资实践中,宅基地使用权的处理是核心。其中,温州和成都实践具有较强代表性。一是宅基地使用权县域范围内流转的温州实践。2012年底,温州市出台《关于推进农房抵押贷款的实施办法》,农民可直接以“房产证+集体土地使用证+村委会认可书”作抵押物申请贷款,贷款额度为房屋市场评估价的60%~80%。若贷款出现违约,被抵押农房可以在县域内处置拍卖(依托温州市农村产权服务中心)。二是变更宅基地土地权属性质的成都实践。成都市自2009年开展农房抵押贷款试点,为农户贷款提供担保,由市政府组建的国有担保公司或者由各区(县)政府出资成立的政策性担保公司负责,农户以《房屋产权所有证》和《集体建设用地使用证》提供反担保,向成都农商行申请贷款,贷款金额不超过评估价值的60%。其主要创新和政策突破体现在:在设定抵押时,登记机构将拟抵押的农村房屋所占用范围内的宅基地使用权,变更为集体建设用地使用权。
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